Актуальность данной работы: необходимость детальной разработки комплексной научной проблемы образования и развития предпринимательства на рынке жилья современной России может быть аргументирована следующим способом. За последние десятки лет в экономике РФ сложился качественно новый для нее рынок жилья, образование и развитие которого выполняют приоритетную потребность общества в совокупности жилищных благ. Для начала изменилось само действие воспроизводства жилья – передача затрат на вложение в строительство, распределение, обращение и применение объектов жилого фонда на плечи домохозяйств, уменьшение уровня государственной поддержки этой сферы привели к углубленному преобразованию комплекса появившихся здесь отношений и нарастанию проблемы обеспечения жильем. Одновременно, на рынке жилья появились условия для образования и развития предпринимательства. Всемирный опыт показывает, что создание обстоятельств для развития предпринимательской деятельности на рынке жилья содействует росту объемов строительства жилья, форсированию оборота инвестируемых в эту сферу средств, росту ипотечных отношений, образованию кумулятивного эффекта в нескольких смежных отраслей промышленности, области услуг и др. Для современной РФ интересен опыт прохождения «Великой депрессии» в США, когда повышение государственной поддержки предпринимательского устройства в сферах строительства жилья и общественных дорог содействовало снижению безработицы, движению экономического роста и единой стабилизации социально-экономического состояния. Недостаточность доходов, особенная для многих домохозяйств в России, может быть компенсирована при определении их жилищных проблем с поддержкой инструментов аренды, использование которых предполагает образование соответствующего участка рынка жилья, возникновение новой для РФ ипотечной системы, организацию работы специальных предпринимательских устройств, разработка программы государственного управления и поддержки арендных жилищных связей, создание заманчивых условий для поступления на данный участок рынка жилья инвесторов. Новые формы предпринимательской деятельности на рынке жилья имеют нужду во всестороннем анализе и раскрытии их создающегося потенциала. Решение проблемы жилья и соответствующее развитие жилищного рынка являются основными задачами государства и предпринимательства в условиях форсирования последствий глобального кризиса в экономике.. Для обеспечения активного и устойчивого экономического подъема необходимо активизировать образование предпринимательства на данном рынке, улучшать механизм привлечения средств частных инвесторов, страны и населения, установить качественно новые тенденции государственного регулирования и помощь в развитии предпринимательства.
Цель работы состоит в концептуальном разработке ключевых аспектов проблемы образования и развития предпринимательства на рынке жилья: единой оценке форм и факторов предпринимательства на рынке жилья; расширение ограничений развития предпринимательской деятельности на этом рынке в экономике РФ ; производство инструментов активации развития и основных направлений государственного управления и поддержки предпринимательства на рынке жилья.
Жилье – особый вид товара, обозначающийся в качестве частного, смешанного и общественного блага. Жилье представляет собой условие жизнедеятельности человека; также, жилье как предмет инвестирования приносит прибыль предпринимателям. С учетом сложного устройства жилищных благ необходимость в жилье не может удовлетворяться только рыночным путем. Для образования социального компонента национального жилищного фонда нужны средства государственного и муниципальных бюджетов и национальные резервы.
Одной из главных социально-экономических проблем современной России является проблема расширения жилищного рынка и решения вопросов доступности жилья. Вместе с тем необходимо учитывать, что на рынке жилья функционируют разнообразные продукты и услуги, многообразие которых делает возможным становление и развитие многих форм предпринимательства. Рыночные изменения коренным образом преобразовали жилищную систему. В условиях острого недостатка инвестиционных ресурсов у домохозяйств и не большой доступности для них кредитных ресурсов необходимо образование нового звена жилищной системы – «доходных домов», где востребованы возможности предпринимательства. «Доходные дома» наиболее необходимы на территориях, экономика которых имеет признаки депрессивности.
Характеристики основных функций рынка жилья представлены в табл. 1.
В условиях рыночных изменений решение жилищной проблемы существенно усложняется и принимает противоречивый характер, что доказывает неустойчивость деятельности жилищного рынка России (рис. 1).
Динамика обеспеченности жильем на душу населения отражена на рис. 2.
Таблица 1
Характеристики функций рынка жилья
Функции |
Характеристики функций |
Принадлежность к предпринимательству |
Социальная |
Вытекает из ключевой задачи рынка жилья – обеспечения жильем населения, в том числе, с низким уровнем дохода |
Принадлежит |
Регулирующая |
Носит двойственный характер – с одной стороны, рынок обеспечивает саморегулирование, с другой стороны, нуждается во внешнем регулировании |
Принадлежит в своей первой части |
Воспроизводственная |
Обеспечивает сохранность и расширенное воспроизводство жилищного фонда |
Принадлежит |
Инновационная |
Обеспечивает потребности в новых технологиях и орг. механизмах |
Принадлежит |
Инвестиционная |
Реализует потребность в притоке инвестиций для расширенного воспроизводства национального жилищного фонда |
Принадлежит |
Коммуникационная |
Поддерживает социальные связи |
Принадлежит |
Рис. 1. Ввод в действие жилых домов, млн. м2 общей площади
Рис. 2. Площадь жилых помещений на душу населения
Оценивая развитие предпринимательской деятельности в сфере строительства жилья, следует обратить внимание на устройство покупательского спроса. На рынке больше всего востребовано жилье высокого класса. При этом часть квартир и домов реализуется не сразу, остается высокой доля незаконченного строительства. Поэтому, предприниматели в этой области вынуждены прибегать к иным источникам финансирования, выходить на фондовый рынок, помещая облигации и векселя. В 2013 г. прибыльность по облигациям предпринимательских устройств в сфере строительства изменялась в пределах 11–16 %, что превосходит уровень ставок по вкладам в коммерческих банках. Вместе с тем инвесторы верили только крупным предпринимателям в строительной среде, зарекомендовавшим себя на рынке. Маленькие строительные компании не в силах себе позволить выход на фондовый рынок, поскольку ставки и прибыльность по облигациям зависят от имиджа и надежности фирмы, их кредитного рейтинга и капитализации. Притом, выпуск облигаций – процедура довольно сложная и дорогостоящая. К достоинствам выпуска облигаций можно присвоить возможность располагать долговыми обязательствами, а также выход за жесткие границы кредитных договоров [1].
Можно сделать вывод о том, что без государственной поддержки организации социального компонента жилищного фонда эта форма предпринимательства сжата узкими рамками своеобразных спекулятивных операций с недвижимостью.
В работе разобраны уроки мирового экономического кризиса касательно ипотечного сегмента рынка жилья, представлена оценка деятельности АИЖК, которое, совместно с региональными банками, создало программу помощи жителям в виде реструктуризации ипотечных кредитов. Но указанная программа сталкивается с существенными ограничениями в развитии предпринимательской деятельности на рынке жилья, их правомерно определить таким образом:
– монополизация открытости к инвестиционным ресурсам для совершения предпринимательской деятельности;
– превалирование спекулятивных мотиваций над стратегическими мотивированием у предпринимателей рынка жилья;
– недостаток государственного спроса на социальное жилье для гарантии расширенного доступа к службе аренды жилья;
– запоздалое государственное управление более новых форм предпринимательства на жилищном рынке;
– накапливание нереализованных обязанностей социальной ответственности предпринимателей перед их контрагентами по рынку жилья;
– бюрократизация государственного управления предпринимательства.
С учетом уроков глобального экономического кризиса политика АИЖК была обращена на решение таких задач: помощь заемщикам, лишившихся работ, через устройство реструктуризации ипотечных кредитов; сокращение рисков ипотечного кредитования; содействие коммерческим банкам, собравшим критическую массу ипотечных обязательств; помощь страховым компаниям, действующих в сфере ипотеки; строительство подвижного жилья; совершенствование операции по взысканию жилья; обеспечение гарантии по ипотечным ценным бумагам иных эмитентов; направление средств материнского капитала на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту; процесс строительства жилья эконом класса. В состоянии дефицита финансовых ресурсов некоторой поддержкой для предпринимателей в среде жилищного строительства оказалась программа «Стимул», созданная АИЖК и обращенная на выдачу целевых займов предпринимателям в среде жилищного строительства и физическим лицам для строительства жилья экономичного класса. Но указанных мер мало для преодоления отмеченных выше ограничений развития предпринимательства на рынке жилья [2].
Примечателен опыт Финляндии, где инвестиции в строительство жилья составляют около 1/4 всех инвестиций, но вместе с тем государство стимулирует вложение частных средств в жилищный сектор. Государственные займы могут набрать 95 % затрат на строительство арендного жилья и предоставляются на срок до 33 лет. Следует отметить, что государство финансирует предпринимателям процентную ставку по кредиту у коммерческих банков на арендное строительство, а молодые семьи как потенциальные участники рынка жилья используют субсидии на приобретение жилья. Вместе с этим, решение данной проблемы в нашей стране на данный момент предполагает не копирование иностранного опыта, что чревато образованием институциональных ловушек, а продвижение качественно новых идей, приспособленных к условиям национального жилищного рынка. Выдвинута концептуальная идея применения национальных резервов с целью активизации развития предпринимательской деятельности на рынке жилья – тенденция определенной части национальных резервов, образуемых за счет рентных доходов государства от продажи природных запасов (нефти, газа, леса и др.), в федеральный «Жилищный фонд», средства которого на конкурсной основе будут предоставляться на реализацию особенно эффективных территориальных проектов при участии субъектов рынка жилья, включая, проекты строительства, аренду и использование социального жилья на основании применения новых технологий и организационных механизмов (не менее 30 % средств фонда). Обоснованно предложить следующую структуру данных территориальных проектов (табл. 2).
Выделим ключевые направления государственного управления и поддержки развития предпринимательской деятельности на рынке жилья:
– обеспечение налоговыми каникулами структур предпринимательства, строящих «доходные дома»;
– обеспечение государственными гарантиями по долгосрочным кредитам и финансирование процентной ставки для предпринимателей в сфере строительства жилья;
– снижение административных преград и обеспечение прозрачности при выдаче разрешений на строительство жилья;
– образование муниципальных программ строительства социального жилья с вовлечением частных инвесторов и средств облигационных займов.
Выработаны следующие инструменты оживления развития предпринимательства на жилищном рынке в РФ [1]:
а) финансированный государственный заказ на объекты жилого фонда (финансирование государством ставки процента по банковским кредитам бизнес структурами имеющимся в сфере жилищного строительства, на условиях продажи готового жилья государству по договорной цене), что предоставляет возможность снизить издержки строительства на жилье;
б) вклад государства в виде подготовки участков земли с подведением инженерных сетей в рамках государственно-частного товарищества при условии, что доля построенного жилья должна быть передана государству в качестве предоставленных услуг, что предоставит возможность расширить социальную составляющую жилищного фонда и допустимости передачи его в аренду;
Таблица 2
Структура территориального проекта с участием субъектов рынка жилья
Доходная часть территориального проекта |
Расходная часть территориального проекта |
Доля доходов от реализации «рентных» продуктов, выделенная по установленному нормативу образования федерального «Жилищного фонда» |
Программа развития территориального жилищного рынка (строительство нового жилья, восстановление ветхого и аварийного фонда, изменение арендных отношений в указанной сфере) |
Средства от продажи доли имущества, принадлежащего участникам территориального рынка жилья |
Программа изменение инновационных технологий и образования научных заделов на будущее на рынке жилья |
Доходы от применения ранее выделенных средств на развитие рынка жилья |
Программа развития организационных механизмов территориального рынка жилья |
Банковские кредиты участников территориального рынка жилья |
Оплата банковских кредитов |
Ресурсы, выделенные бюджетами иных уровней в качестве средств помощи или в качестве ссуды на инвестиционные цели |
Возврат средств, выделенных в качестве ссуд бюджетами других уровней |
Средства, полученные от учрежденных в пределе реализации территориальных проектов субъектов бизнеса |
Создание новых и финансирование действующих дочерних субъектов на территориальном рынке жилья |
в) предоставление ПИФ, направленным на инвестирование жилищного строительства, налоговых преференций, что предоставляет возможность расширить возможности финансирования предпринимательских структур на жилищном рынке.
Вывод
В данной работе:
Рассмотрены концептуальные аспекты становления и развития предпринимательства на рынке жилья:
– введено понятие «жилье»;
– изучена классификация жилья по различным признакам формы собственности и функциональной принадлежности;
– выявлены характеристики основных функций рынка жилья.
Сделан анализ становления и развития предпринимательской деятельности на рынке жилья современной России. Разобраны уроки мирового экономического кризиса касательно ипотечного сегмента рынка жилья, представлена оценка деятельности АИЖК.
Рассмотрен опыт Финляндии.
Проанализирована структура территориального проекта с участием субъектов рынка жилья.
Выработаны инструменты оживления развития предпринимательства на жилищном рынке в РФ.
Обоснованы направления государственного управления и поддержки развития предпринимательской деятельности на рынке жилья.
Библиографическая ссылка
Володина Ю.И., Агафонова М.С. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ РОССИИ // Научное обозрение. Экономические науки. – 2016. – № 3. – С. 21-25;URL: https://science-economy.ru/ru/article/view?id=816 (дата обращения: 03.10.2024).