Научный журнал

Научное обозрение. Экономические науки

ISSN 2500-3410

ПИ №ФС77-57503

• Авторы
• Резюме
• Файлы
• Ключевые слова
• Литература

Володина Ю.И. 1 Агафонова М.С. 1

---

1 ФГБОУ ВО «Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка жилья, так как это существенная составляющая любой национальной экономики. Как правило, под рынком жилья понимают совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. То есть рынок жилья обеспечивает взаимодействие между покупателями и продавцами жилья на основе спроса и предложения. Определяющую роль в процессе формирования рынка жилья играют предпринимательские структуры, функционально ориентированные на инвестиционное обеспечение строительства и аренду жилья. При разработке механизма государственного регулирования и поддержки предпринимательства на рынке жилья необходимо учитывать уроки глобального экономического кризиса 2008-2009 гг. и значение данного рынка для инвестиционного процесса.

Статья в формате PDF

349 KB

жилье

рынок жилья

жилищное строительство

предпринимательская деятельность

1. Агафонова М.С., Мегеря А.С. Сегментирование рынка жилья // Современные наукоемкие технологии. – 2014. – № 7–2. – С. 276–278.

2. Агафонова М.С., Мегеря А.С. Деятельность органов государственной власти в сфере Российского жилищного рынка в условиях мирового финансово-экономического кризиса // Современные наукоемкие технологии. – 2014. – № 7–2. – С. 130а.

Актуальность данной работы: необходимость детальной разработки комплексной научной проблемы образования и развития предпринимательства на рынке жилья современной России может быть аргументирована следующим способом. За последние десятки лет в экономике РФ сложился качественно новый для нее рынок жилья, образование и развитие которого выполняют приоритетную потребность общества в совокупности жилищных благ. Для начала изменилось само действие воспроизводства жилья – передача затрат на вложение в строительство, распределение, обращение и применение объектов жилого фонда на плечи домохозяйств, уменьшение уровня государственной поддержки этой сферы привели к углубленному преобразованию комплекса появившихся здесь отношений и нарастанию проблемы обеспечения жильем. Одновременно, на рынке жилья появились условия для образования и развития предпринимательства. Всемирный опыт показывает, что создание обстоятельств для развития предпринимательской деятельности на рынке жилья содействует росту объемов строительства жилья, форсированию оборота инвестируемых в эту сферу средств, росту ипотечных отношений, образованию кумулятивного эффекта в нескольких смежных отраслей промышленности, области услуг и др. Для современной РФ интересен опыт прохождения «Великой депрессии» в США, когда повышение государственной поддержки предпринимательского устройства в сферах строительства жилья и общественных дорог содействовало снижению безработицы, движению экономического роста и единой стабилизации социально-экономического состояния. Недостаточность доходов, особенная для многих домохозяйств в России, может быть компенсирована при определении их жилищных проблем с поддержкой инструментов аренды, использование которых предполагает образование соответствующего участка рынка жилья, возникновение новой для РФ ипотечной системы, организацию работы специальных предпринимательских устройств, разработка программы государственного управления и поддержки арендных жилищных связей, создание заманчивых условий для поступления на данный участок рынка жилья инвесторов. Новые формы предпринимательской деятельности на рынке жилья имеют нужду во всестороннем анализе и раскрытии их создающегося потенциала. Решение проблемы жилья и соответствующее развитие жилищного рынка являются основными задачами государства и предпринимательства в условиях форсирования последствий глобального кризиса в экономике.. Для обеспечения активного и устойчивого экономического подъема необходимо активизировать образование предпринимательства на данном рынке, улучшать механизм привлечения средств частных инвесторов, страны и населения, установить качественно новые тенденции государственного регулирования и помощь в развитии предпринимательства.

Цель работы состоит в концептуальном разработке ключевых аспектов проблемы образования и развития предпринимательства на рынке жилья: единой оценке форм и факторов предпринимательства на рынке жилья; расширение ограничений развития предпринимательской деятельности на этом рынке в экономике РФ ; производство инструментов активации развития и основных направлений государственного управления и поддержки предпринимательства на рынке жилья.

Жилье – особый вид товара, обозначающийся в качестве частного, смешанного и общественного блага. Жилье представляет собой условие жизнедеятельности человека; также, жилье как предмет инвестирования приносит прибыль предпринимателям. С учетом сложного устройства жилищных благ необходимость в жилье не может удовлетворяться только рыночным путем. Для образования социального компонента национального жилищного фонда нужны средства государственного и муниципальных бюджетов и национальные резервы.

Одной из главных социально-экономических проблем современной России является проблема расширения жилищного рынка и решения вопросов доступности жилья. Вместе с тем необходимо учитывать, что на рынке жилья функционируют разнообразные продукты и услуги, многообразие которых делает возможным становление и развитие многих форм предпринимательства. Рыночные изменения коренным образом преобразовали жилищную систему. В условиях острого недостатка инвестиционных ресурсов у домохозяйств и не большой доступности для них кредитных ресурсов необходимо образование нового звена жилищной системы – «доходных домов», где востребованы возможности предпринимательства. «Доходные дома» наиболее необходимы на территориях, экономика которых имеет признаки депрессивности.

Характеристики основных функций рынка жилья представлены в табл. 1.

В условиях рыночных изменений решение жилищной проблемы существенно усложняется и принимает противоречивый характер, что доказывает неустойчивость деятельности жилищного рынка России (рис. 1).

Динамика обеспеченности жильем на душу населения отражена на рис. 2.

Таблица 1

Характеристики функций рынка жилья

Рис. 1. Ввод в действие жилых домов, млн. м2 общей площади

Рис. 2. Площадь жилых помещений на душу населения

Оценивая развитие предпринимательской деятельности в сфере строительства жилья, следует обратить внимание на устройство покупательского спроса. На рынке больше всего востребовано жилье высокого класса. При этом часть квартир и домов реализуется не сразу, остается высокой доля незаконченного строительства. Поэтому, предприниматели в этой области вынуждены прибегать к иным источникам финансирования, выходить на фондовый рынок, помещая облигации и векселя. В 2013 г. прибыльность по облигациям предпринимательских устройств в сфере строительства изменялась в пределах 11–16 %, что превосходит уровень ставок по вкладам в коммерческих банках. Вместе с тем инвесторы верили только крупным предпринимателям в строительной среде, зарекомендовавшим себя на рынке. Маленькие строительные компании не в силах себе позволить выход на фондовый рынок, поскольку ставки и прибыльность по облигациям зависят от имиджа и надежности фирмы, их кредитного рейтинга и капитализации. Притом, выпуск облигаций – процедура довольно сложная и дорогостоящая. К достоинствам выпуска облигаций можно присвоить возможность располагать долговыми обязательствами, а также выход за жесткие границы кредитных договоров [1].

Можно сделать вывод о том, что без государственной поддержки организации социального компонента жилищного фонда эта форма предпринимательства сжата узкими рамками своеобразных спекулятивных операций с недвижимостью.

В работе разобраны уроки мирового экономического кризиса касательно ипотечного сегмента рынка жилья, представлена оценка деятельности АИЖК, которое, совместно с региональными банками, создало программу помощи жителям в виде реструктуризации ипотечных кредитов. Но указанная программа сталкивается с существенными ограничениями в развитии предпринимательской деятельности на рынке жилья, их правомерно определить таким образом:

– монополизация открытости к инвестиционным ресурсам для совершения предпринимательской деятельности;

– превалирование спекулятивных мотиваций над стратегическими мотивированием у предпринимателей рынка жилья;

– недостаток государственного спроса на социальное жилье для гарантии расширенного доступа к службе аренды жилья;

– запоздалое государственное управление более новых форм предпринимательства на жилищном рынке;

– накапливание нереализованных обязанностей социальной ответственности предпринимателей перед их контрагентами по рынку жилья;

– бюрократизация государственного управления предпринимательства.

С учетом уроков глобального экономического кризиса политика АИЖК была обращена на решение таких задач: помощь заемщикам, лишившихся работ, через устройство реструктуризации ипотечных кредитов; сокращение рисков ипотечного кредитования; содействие коммерческим банкам, собравшим критическую массу ипотечных обязательств; помощь страховым компаниям, действующих в сфере ипотеки; строительство подвижного жилья; совершенствование операции по взысканию жилья; обеспечение гарантии по ипотечным ценным бумагам иных эмитентов; направление средств материнского капитала на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту; процесс строительства жилья эконом класса. В состоянии дефицита финансовых ресурсов некоторой поддержкой для предпринимателей в среде жилищного строительства оказалась программа «Стимул», созданная АИЖК и обращенная на выдачу целевых займов предпринимателям в среде жилищного строительства и физическим лицам для строительства жилья экономичного класса. Но указанных мер мало для преодоления отмеченных выше ограничений развития предпринимательства на рынке жилья [2].

Примечателен опыт Финляндии, где инвестиции в строительство жилья составляют около 1/4 всех инвестиций, но вместе с тем государство стимулирует вложение частных средств в жилищный сектор. Государственные займы могут набрать 95 % затрат на строительство арендного жилья и предоставляются на срок до 33 лет. Следует отметить, что государство финансирует предпринимателям процентную ставку по кредиту у коммерческих банков на арендное строительство, а молодые семьи как потенциальные участники рынка жилья используют субсидии на приобретение жилья. Вместе с этим, решение данной проблемы в нашей стране на данный момент предполагает не копирование иностранного опыта, что чревато образованием институциональных ловушек, а продвижение качественно новых идей, приспособленных к условиям национального жилищного рынка. Выдвинута концептуальная идея применения национальных резервов с целью активизации развития предпринимательской деятельности на рынке жилья – тенденция определенной части национальных резервов, образуемых за счет рентных доходов государства от продажи природных запасов (нефти, газа, леса и др.), в федеральный «Жилищный фонд», средства которого на конкурсной основе будут предоставляться на реализацию особенно эффективных территориальных проектов при участии субъектов рынка жилья, включая, проекты строительства, аренду и использование социального жилья на основании применения новых технологий и организационных механизмов (не менее 30 % средств фонда). Обоснованно предложить следующую структуру данных территориальных проектов (табл. 2).

Выделим ключевые направления государственного управления и поддержки развития предпринимательской деятельности на рынке жилья:

– обеспечение налоговыми каникулами структур предпринимательства, строящих «доходные дома»;

– обеспечение государственными гарантиями по долгосрочным кредитам и финансирование процентной ставки для предпринимателей в сфере строительства жилья;

– снижение административных преград и обеспечение прозрачности при выдаче разрешений на строительство жилья;

– образование муниципальных программ строительства социального жилья с вовлечением частных инвесторов и средств облигационных займов.

Выработаны следующие инструменты оживления развития предпринимательства на жилищном рынке в РФ [1]:

а) финансированный государственный заказ на объекты жилого фонда (финансирование государством ставки процента по банковским кредитам бизнес структурами имеющимся в сфере жилищного строительства, на условиях продажи готового жилья государству по договорной цене), что предоставляет возможность снизить издержки строительства на жилье;

б) вклад государства в виде подготовки участков земли с подведением инженерных сетей в рамках государственно-частного товарищества при условии, что доля построенного жилья должна быть передана государству в качестве предоставленных услуг, что предоставит возможность расширить социальную составляющую жилищного фонда и допустимости передачи его в аренду;

Таблица 2

Структура территориального проекта с участием субъектов рынка жилья

в) предоставление ПИФ, направленным на инвестирование жилищного строительства, налоговых преференций, что предоставляет возможность расширить возможности финансирования предпринимательских структур на жилищном рынке.

Вывод

В данной работе:

Рассмотрены концептуальные аспекты становления и развития предпринимательства на рынке жилья:

– введено понятие «жилье»;

– изучена классификация жилья по различным признакам формы собственности и функциональной принадлежности;

– выявлены характеристики основных функций рынка жилья.

Сделан анализ становления и развития предпринимательской деятельности на рынке жилья современной России. Разобраны уроки мирового экономического кризиса касательно ипотечного сегмента рынка жилья, представлена оценка деятельности АИЖК.

Рассмотрен опыт Финляндии.

Проанализирована структура территориального проекта с участием субъектов рынка жилья.

Выработаны инструменты оживления развития предпринимательства на жилищном рынке в РФ.

Обоснованы направления государственного управления и поддержки развития предпринимательской деятельности на рынке жилья.

Библиографическая ссылка