science-review.ru
Вопрос обеспеченности населения жильем стоит на повестке дня уже достаточно давно, но вразумительного решения, однозначно его нивелирующего не найдено. Факторов, препятствующих его решению достаточно много, к ним можно отнести дефицит бюджетных ресурсов, низкие доходы населения, сложности с быстрым возведением и вводом в эксплуатацию жилых объектов и многое другое. Кроме всего прочего, степень разрешения этого вопроса можно рассматривать, как инструмент демографической политики, а также миграции рабочей силы как внутри страны, так и за ее пределы.
Существующие в нашей стране многочисленные схемы ипотечного кредитования представляют, в основном, адаптированные к российской действительности американской и франко-скандинавской моделей ипотеки. Речь идет в основном о двухуровневых схемах кредитования [1, 3] и практике первичного кредитования населения банками с последующей продажей ипотечного портфеля АИЖК [4, 16]. В некоторых случаях, используется одноуровневая модель, где коммерческий банк не реализует ипотечный кредитный портфель, принимая на себя все риски, связанные с сделкой (аналог немецкой практики [5]). Несмотря на столь богатое изобилие используемых схем, необходимо отметить, что ажиотаж, связанный с решением жилищного вопроса, не снижается и по сей день.
В условиях рыночной экономики полное государственное финансирование ипотеки для населения может быть чрезвычайно тяжелым финансовым бременем для бюджета. Вместе с тем, участие государства в ипотечном финансировании должно являться неотъемлемой частью государственной социальной политики.
Для реализации этой цели автор предлагает использование государственного ипотечного фонда. Роль этого института будет заключаться в выполнении следующих задач:
1) финансирование ипотеки в размере, определяемом, во-первых, социальной группой заемщика-физического лица, во-вторых, его финансовыми возможностями и, в-третьих, возможностями бюджета того уровня, к которому будет отнесен фонд [6];
2) оценка кредитоспособности заемщика и размещение этой информации информации на официальных ресурсах раскрытия публичной информации [7];
3) размещение от своего имени на фондовом рынке облигаций государственного ипотечного займа по группам заемщиков [8, 13].
Реализация указанных задач будет предполагать:
1. Сбор информации на территории, отнесенной к компетенции фонда, обо всех потенциальных заемщиках и создание массива данных, который в дальнейшем будет использовать для определения направлений деятельности фонда, андеррайтинга заемщиков, а также оценки экономической и социальной обстановки на территории [19]. Сбор информации позволит, во-первых, провести объективную и актуальную оценку потребности в первичном финансировании ипотеки на территории, отнесенной к компетенции фонда, и, во-вторых, в дальнейшем произвести оценку возможностей заемщиков по погашению задолженности.
2. Разработку качественных процедур оценки кредитоспособности заемщиков, которая должна будет учитывать значительный перечень факторов - отличие данных методик от применяемых банками (особенно от тех, которые применяются при оценке кредитоспособности в рамках т.н. «экспресс-кредитования») будет заключаться в более глубоком и обстоятельном анализе значительного количества факторов, поскольку в данном случае речь будет идти об отнесении заемщика к группе, по которой будут устанавливаться определенные условия финансирования и, следовательно, параметры проспекта эмиссии облигаций [14, 15].
3. Качественную информационную поддержку - это позволит, во-первых, получить доступ к информации фонда потенциальных заемщиков, во-вторых, потенциальных инвесторов и, в-третьих, обеспечить информационную открытость фонда как эмитента.
4. Обеспечение высокой инвестиционной привлекательности для инвесторов, причем инвесторов, ориентированных на высокий уровень надежности фонда (в частности, речь идет об институциональных инвесторах) [11, 12].
Главным отличием деятельности указанных фондов будет являться, прежде всего, их социальная ориентация - то есть, в качестве основной цели такие фонды должны иметь не получение прибыли, а достижение определенного уровня показателя обеспеченности жильем на душу населения.
Из решаемых фондом задач, остановимся на четвертой: «размещение от своего имени на фондовом рынке облигаций государственного ипотечного займа по группам заемщиков». С позиции практики, этот источник финансирования застройщиков наиболее отработан на ряду с обыкновенным кредитом, но современные тенденции на финансовом рынке вносят некоторые коррективы.
В последние несколько лет в практику вошел новый инструмент «ипотечный сертификат участия» (ИСУ), который, согласно абз.4 ст. 2 Федерального закона от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», представляет собой ценную бумагу, удостоверяющую:
- долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие;
- право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием;
- право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие [6].
Идея использования этого сертификата сводится к получение банком или финансовым посредником, обладающим правами требования по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой, «быстрых» денег посредством продажи ипотечных сертификатов инвесторам [7, 9].
Общая модель сделки можно представить следующим образом:
- финансовой посредник, обладающий правами требования по кредитам, заключает с управляющей компанией договор доверительного управления, а соответствующие закладные включаются в состав ипотечного покрытия, которым управляет управляющая компания;
- при заключении договора доверительного управления управляющая компания выдает банку ИСУ;
- управляющая компания принимает платежи заемщиков по закладным и перечисляет владельцам ИСУ денежные средства за счет указанных платежей.
Таким образом, при реализации обозначенной структуры финансовый посредник становится владельцем ценной бумаги, которую может продать лицам, заинтересованным в получении регулярного дохода от платежей заемщиков банка по кредитным договорам. Очевидно, что для финансового посредника такая продажа ИСУ инвесторам означает существенное сокращение срока получения удовлетворения, в той или иной степени сопоставимого с размером удовлетворения, которое было бы получено им при должном исполнении заемщиков по кредитным договорам своих обязательств в «стандартном режиме». Применительно к идее формирование государственного ипотечного фонда частичного финансирования, ИСУ можно рассматривать как эффективный инструмент финансового маневрирования и снижения издержек самой схемы обеспечения жильем населения.
Еще одним из перспективных инструментов в ближайшем будущем можно будет рассматривать «Мезони?нный креди?т» (англ. Mezzanine Loan), под которым обычно понимают относительно крупный кредит, как правило, необеспеченный (т. е. предоставляемый без залога имущества) или имеющий глубоко субординированную структуру обеспечения (к примеру, залоговое право на имущество третьей очереди, но без права регресса в отношении заёмщика [17, 18]). Срок возврата займа обычно превышает пять лет при погашении основной суммы в конце срока кредита. В рамках типовой оферты заём сопровождается отрывным сертификатом (купоном), дающим право на приобретение определённого числа акций или облигаций по указанной цене в течение определённого срока или аналогичным механизмом, дающим кредитору возможность участвовать в будущем успехе проекта. Мезонинные кредиты могут использоваться при финансировании нового предприятия или приобретения контрольного пакета акций за счёт заёмных средств, как правило, в составе более крупного финансового пакета.
В финансировании недвижимости к мезонинным кредитам часто прибегают застройщики с целью обеспечения дополнительного финансирования строительства (обычно в случаях, когда первичная ипотека или потребность в средствах строительного кредита превышают 10%). Мезонинные кредиты такого рода часто предоставляются под обеспечение не самим строящимся объектом недвижимости, а акциями компании-застройщика (что, как правило, происходит при обычной ипотеке). Это даёт кредитору возможность быстрее завладеть обеспечением в случае неисполнения обязательств по уплате и обращения взыскания на имущество. Типовое производство по обращению взыскания по ипотеке может занять больше года, тогда как акции являются личным имуществом заёмщика, и их можно взыскать в судебном порядке всего за несколько месяцев.
Мезонинные кредиты при приобретении за счёт заёмных средств обычно предоставляются под значительно более высокие проценты и комиссии по сравнению с кредитами с приоритетным правом требования или кредитами с правом требования второй очереди по той же сделке, однако они обходятся дешевле по сравнению с таким инструментом, как оплата в натуральной форме. Получатель кредита должен очень тщательно оценивать, не перевешивает ли стоимость получения мезонинного кредита его внутреннюю норму доходности на капиталовложение. Поэтому, на практике, предлагаемая модель может быть использована фондом, если речь идет о развитии строительства в регионах, где стоимость недвижимости падает в течение более 24 месяцев подряд.
В конечном итоге, создание государственного ипотечного фонда частичного финансирования как на региональном, так и на федеральном уровне поможет сократить издержки на строительство недвижимости и сделать ее более доступной.