science-review.ru
Залоговая политика банка должна быть гибким и динамичным документом – отвечающим требованиям рынка, соответствующим требованиям и стратегическим целям акционеров банка, также учитывающим минимизацию кредитных рисков при оценке залогового обеспечения и приеме имущества в залог и в случае дефолта кредита, по которому данное залоговое имущество является обеспечением исполнения обязательств. Требования залоговой политики банка должны быть обязательны для исполнения всеми работниками, подразделениями и должностными лицами банка [1]. Любая операция банка, не соответствующая требованиям, установленным залоговой политикой, совершается только по решению совета директоров банка – органа, утвердившего залоговую политику.
Материалы и методы исследования
В качестве материала исследования использованы внутренние – нормативные документы банков, регламентирующие процедуры по оценке залогового обеспечения и приему имущества и имущественных прав в залог, научные статьи, учебная литература, электронные ресурсы. Исследование построено на личном опыте работы автора в кредитных и методологических подразделениях банков, а также опыте участия в коллегиальных органах банков и финансовых компаний.
Результаты исследования и их обсуждение
При рассмотрении возможности принять в качестве предмета залога то или иное имущество все подразделения банка, в том числе его представительства и филиалы, должны руководствоваться перечнем имущества, принимаемым банком в качестве залогового обеспечения. Таким имуществом могут быть:
1) недвижимое имущество, к которому относятся следующие объекты:
– квартиры, дома, а также другие объекты недвижимости в составе жилищного фонда;
– зарегистрированные на праве собственности участки земли (либо же участки, оформленные по договору права первичного долгосрочного возмездного землепользования);
– различного рода коммерческие объекты недвижимости, например складские помещения, производственные комплексы, промышленные базы и др.;
– приравненные к недвижимому имуществу суда – водные, воздушные;
2) транспортные средства различного назначения;
3) подвижной железнодорожный состав;
4) промышленное оборудование различного назначения, производственные технологические линии;
5) в качестве залога также может приниматься различная техника специального назначения – например строительного или сельскохозяйственного и др.;
6) доли в хозяйственных товариществах;
7) ТМЦ с установленным сроком хранения шесть месяцев или более – конечно, в данном случае важно, чтобы в отношении таких ТМЦ возможно было реализовать режим залога;
8) имущественные права;
9) ценные бумаги различного типа;
10) если у залогодателя оформлено право требования на имущество по различного рода контрактам и договорам, которое (право) будет реализовано в будущем, оно также может быть принято в качестве залога;
11) драгоценные металлы, которые обладают монетарными свойствами;
12) различного рода поручительства и гарантии;
13) также в качестве залога могут быть приняты страховые полисы перестраховочных организаций, страховых компаний;
14) находящиеся на счете Клиента в банке денежные средства;
15) а также в качестве залога могут быть приняты те средства, которые Клиент ожидает к поступлению на счета в будущих периодах в рамках договорных, контрактных соглашений [2].
Список имущества и имущественных прав, которые банк готов взять в качестве залогового обеспечения по исполнению обязательств по кредитам, как правило, определяется аппетитом банка к риску.
Залоговая политика должна определять основные требования, предъявляемые к предмету залога. Такими требованиями могут быть:
1. В обязательном порядке предусмотрены документы собственности на предмет залога. Они используются в процедуре оценки залоговой, рыночной стоимости объекта, а также необходимы для регистрации права на залоговый объект.
2. Вторым важным требованием является соответствие объекта залога установленному уровню ликвидности, которая оценивается исходя из текущей конъюнктуры рынка и факторов ценообразования.
3. Существует запрет на принятие имущества или имущественных прав, которые находятся под теми или иными видами обременения, исключение составляет процедура вторичного обременения, которая разрешает принять объект в залог при наличии соответствующих разрешительных документов.
4. В обязательном порядке объект залога должен быть застрахован. Это требование не касается определенных видов залога, таких как ценные бумаги, имущественные права и иные исключения.
5. В обязательном порядке должна быть обеспечена сохранность объекта – либо со стороны Клиента, либо со стороны банка.
6. Если сособственником объекта в залоге является несовершеннолетний гражданин либо частично или полностью недееспособное лицо, необходимо согласие от органов опеки.
7. Если залогодателем выступает физическое лицо, состоящее в браке, от супруга или супруги также должно быть получено соответствующее разрешение на совершение установленных манипуляций с объектом в залоге. Соответственно, если собственников у объекта залога несколько, то все они должны предоставить данное соглашение, в том числе когда среди собственников объекта есть юридические лица либо государство.
8. В отдельных предусмотренных законодательством случаях банку могут потребоваться дополнительная документация и соглашения от уполномоченных органов [3].
Таким образом, залоговая политика банка должна строго фиксировать не только те требования, которые предъявляются к предмету залога, но и определять, какие объекты не могут приниматься в качестве обеспечения. Среди таких объектов:
- изъятое из оборота имущество либо имущество, в отношении которого ограничены возможности его оборота, как правило, регулируемого государством;
- акции банка;
- также не могут быть приняты в залог предметы личного потребления, в отношении которых может быть ограничено взыскание;
- личные неимущественные права, а также различные блага, нематериальные права, которые, соответственно, невозможно оценить, измерить и передавать право на пользование ими. А также не могут приниматься те или иные требования, которые связаны с личностью или личными имущественными правами кредитора;
- ювелирные украшения могут приниматься в качестве объекта залога только в том случае, если они оформляются как лом драгоценных металлов;
- не может приниматься в качестве залога и такое имущество, которое для общества имеет определенную культурную значимость, художественную или историческую ценность;
- если в качестве залога банк принимает оборудование или технику, их состояние должно соответствовать установленным критериям – то есть не должно быть аварийным, нерабочим и др.;
- ценные бумаги, включенные в листинг мировых фондовых бирж, в таком объеме, который выше среднедневных торгов за последний календарный месяц;
- объекты узкоспециализированного назначения;
– мебель, бытовая техника и другие предметы бытового обихода, личного назначения;
- объекты недвижимости с большим физическим износом, либо планируемые под снос, либо с вышедшим сроком использования [4].
В исключительных случаях совет директоров банка или иной коллегиальный орган банка, при наличии у него соответствующих полномочий, может принять решения к приему в качестве залогового обеспечения по выполнению обязательств по кредитам вышеперечисленные объекты.
Залоговая политика банка должна определять классификацию залогового обеспечения в зависимости от степени его ликвидности. Такими типами классификации могут быть:
– высоколиквидное обеспечение;
– ликвидное обеспечение;
– обеспечение с низкой ликвидностью;
– условное (моральное) обеспечение.
Высоколиквидным обеспечением могут являться:
1) гарантии (поручительства) правительства той страны, в которой находится банк, а также национальных управляющих компаний;
2) гарантии (поручительства) юридических лиц резидентов той страны, в которой находится банк, имеющие долговой рейтинг не ниже суверенного рейтинга государства;
3) поручительства/ гарантии юридических лиц нерезидентов государства, в котором находится банк, которые имеют долговой рейтинг не ниже «А» уровня;
4) страховые полисы перестраховочных организаций или страховых компаний с рейтингом финансовой надежности не ниже суверенного рейтинга государства, в котором располагается банк, присвоенный рейтинговым агентством;
5) государственные, в том числе иностранные, ценные бумаги, эмитированные ЦБ и правительствами стран, имеющих суверенный рейтинг не ниже «А» или «А-» уровня;
6) залог депозита или денежных средств, которые выступают в банке предметом заклада и отражены на соответствующих бухгалтерских счетах;
7) монетарные драгоценные металлы.
Соответственно, оцениваемые рейтинги присваиваются рейтинговым агентством [5].
Ликвидным обеспечением могут являться:
1) резервные аккредитивы банков, имеющих долговой рейтинг не более чем на одну позицию ниже суверенного рейтинга той страны, в которой находится банк, присвоенный рейтинговым агентством;
2) страховые полисы перестраховочных/ страховых компаний, рейтинг финансовой надежности которых ниже суверенного рейтинга государства, в котором располагается банк, не более чем на одну позицию;
3) задолженность перед заемщиком, признанная дебитором и подлежащая уплате в денежной форме, или права требования к юридическим лицам – резидентам государства, в котором находится банк, долговой рейтинг которых ниже суверенного рейтинга государства, в котором находится банк, не более чем на одну позицию, что также должно быть подтверждено рейтинговым агентством;
4) а также такие права требования по отношению к нерезидентам, долговой рейтинг которых не ниже уровня «А-», что, соответственно, подтверждается рейтинговым агентством;
5) входящие в листинг мировых бирж ценные бумаги, независимо от наличия рейтинга эмитента;
6) недвижимое имущество;
7) имущественные комплексы, основные средства (ликвидное оборудование);
8) имущество в закладе;
9) автомобильный и железнодорожный транспорт, специальная техника на базе автотранспортных средств [6].
Обеспечением с низкой ликвидностью могут быть:
1) воздушный, водный транспорт;
2) сельскохозяйственная и специальная техника;
3) нематериальные активы;
4) движимое имущество, не указанное в предыдущих пунктах, в том числе поступающее в будущем, и товарно-материальные ценности в обороте;
5) ценные бумаги и доли в юридических лицах, не указанные в предыдущих пунктах;
6) денежные средства, поступающие по договорам и контрактам в будущем;
7) имущественные права, не указанные в предыдущих пунктах (права на недропользование, права требования к третьим лицам и т.д.);
8) незавершенное строительство;
9) гарантии и поручительства юридических лиц, не указанные в предыдущих пунктах.
Условным (моральным) обеспечением могут быть:
1) гарантии/поручительства физических лиц;
2) гарантии связанных компаний и лиц, принятые с целью связать группу компаний перекрестными обязательствами;
3) гарантии и поручительства в случае, если финансовая отчетность гаранта/поручителя не предоставлена или гарант/поручитель имеет отрицательный размер собственного капитала;
4) залог имущества, обращение взыскания на которое экономически не- целесообразно.
При принятии любого вида имущества в залог необходимо проведение залоговой экспертизы. Анализ финансового состояния гарантов/поручителей, а также последующий мониторинг финансового состояния гарантов/поручителей проводит кредитное подразделение банка в соответствии с внутренними нормативными документами банка.
Залоговая экспертиза по всем видам залогового имущества проводится подразделением залогового обеспечения. Основными целями и этапами залоговой экспертизы являются:
– оценка фактического состояния иму- щества;
– оценка расчетной рыночной стоимости имущества;
– оценка уровня ликвидности залогового имущества и определение залоговой стоимости;
– экспертиза отчетов о независимой оценке (если таковая требуется) залогового имущества на предмет соответствия отчетов требованиям, установленным законодательством той страны, в которой находится банк, в области оценочной деятельности.
Залоговая экспертиза может проводиться как с выездом специалиста подразделения залогового обеспечения банка на месторасположение залогового имущества, так и без него. Залоговая экспертиза может проводиться без выезда специалиста подразделения залогового обеспечения банка на месторасположение предмета залога только в тех случаях, когда выезд нецелесообразен или невозможен:
– при оценке денег, нематериальных активов, прав требования, а также имущества, поступающего в собственность залогодателя в будущем;
– при оценке железнодорожного подвижного состава, когда основная его часть находится в пути следования;
– при оценке автотранспортных средств, когда основная их часть находится в пути следования;
– при оценке долей в юридических лицах и акций, когда размер доли/пакета акций залогодателя не позволяет ему обеспечить доступ для осмотра имущества;
– при оценке имущества, за исключением объектов недвижимости и объектов незавершенного строительства, которое расположено на удалении от филиалов и представительств банка;
– при оценке прав на недропользование, когда есть достоверная информация о наличии и состоянии инфраструктуры месторождения полезных ископаемых.
Результаты проведенной залоговой экспертизы должны отражаться в заключениях подразделения залогового обеспечения банка по залоговому имуществу.
Для рассмотрения проекта на заседании кредитного комитета в части документов, определяющих стоимость залогового имущества, предоставляются акты определения залоговой стоимости, подготовленные подразделением залогового обеспечения.
Все относящиеся к движимому и недвижимому имуществу объекты залогового обеспечения подлежат обязательной оценке независимого оценщика либо же независимой оценочной компании, кроме:
- депозита на сберегательном счете в банке;
- размещенных в качестве заклада денежных средств;
- денежных средств, поступление которых клиент ждет в будущем по тем или иным обязательствам в рамках договоров, в контрактах;
- поступающего в будущем в собственность клиента имущества по инвестиционным проектам;
- поступающего в будущем в собственность клиента движимого имущества;
- долей в уставном капитале хозяйственных товариществ, когда организация, в которой находится эта доля, на момент оценки данного имущества имеет отрицательный финансовый результат;
- ценных бумаг.
Каждый отчет о независимой оценке, составленный независимым оценщиком или независимой оценочной компанией, должен проходить экспертизу в подразделении залогового обеспечения на предмет соответствия отчета требованиям, установленным законодательством той страны, в которой находится банк, в области оценочной деятельности. По результатам экспертизы составляется заключение об экспертизе отчета об оценке.
Если результат экспертизы подтверждает соответствие отчета об оценке требованиям, установленным законодательством той страны, в которой находится банк, в области оценочной деятельности, то отчет об оценке может быть использован в процессе подготовки договора залога.
Залог обеспечивает требование банка в объеме, которое оно имеет на момент фактического удовлетворения, в том числе основной долг, неуплаченное и начисленное просроченное вознаграждение, неустойку (пеню, штраф), возмещение причиненных просрочкой исполнения убытков, соответствующие издержки на содержание имущества в залоге, издержки по взысканию задолженности.
Следовательно, при определении залоговой стоимости относительно к расчетной рыночной стоимости залогового обеспечения необходимо применение понижающих коэффициентов (коэффициентов дисконта), значение которых может зависеть от того, насколько быстро и выгодно предмет залога может быть реализован на торгах. Залог, который имеет высокий уровень колебаний цен или ограниченный спрос на рынке, представляет одну из наиболее рискованных форм обеспечения, как следствие, при определении залоговой стоимости таких предметов залога применяются большие значения коэффициентов дисконта. Залоговая политика банка должна содержать минимальные коэффициенты дисконта по различным видам имущества.
Залоговое право возникает в отношении того имущества, залог которого обязателен к регистрации в уполномоченных государственных органах. Данное обязательство возникает с того момента, когда произошла регистрация договора залога. Что касается другого имущества – то такое право образуется с момента подписания залогового. Если возможна процедура передачи имущества, то одновременно оформляется акт приема-передачи.
При поступлении имущества (кроме денег), находящегося в залоге по ДЗ имущества, поступающего в будущем, в собственность клиента банка, ответственное подразделение банка обязано своевременно инициировать переоформление договора залога имущества, поступающего в будущем, на договор залога имущества в эксплуатации, обороте или закладе.
Деньги, являющиеся предметом залога, в зависимости от договоренности с клиентом банка могут быть приняты банком в залог или заклад следующими способами:
– с открытием банковского сберегательного счета;
– путем зачисления денег на счет заклада;
– деньги, поступающие в будущем по договорам и контрактам.
Договор залога движимого имущества, содержащий условие о запрете перезалога, подлежит обязательной государственной регистрации в уполномоченном государственном органе.
Залог имущества, подлежащий регистрации, регистрируется в установленном законодательством той страны, в которой находится банк, порядке. Регистрацию договора залога в уполномоченном государственном органе, с целью снижения рисков, рекомендуется осуществлять ответственному работнику банка. Договоры залога должны быть зарегистрированы в уполномоченном государственном органе до предоставления финансирования [7].
При любом изменении характера и содержания основного обязательства, обеспеченного залогом, необходимо оформление дополнительного соглашения к договору залога и его регистрация в случаях, предусмотренных законодательством той страны, в которой находится банк.
После исполнения Клиентом обязательств по кредитному договору, а также в случае частичного высвобождения, замены или утраты залогового обеспечения производится снятие обременения с залогового имущества, договоры залога которого были зарегистрированы в уполномоченных государственных органах той страны, в которой находится банк.
Снятие обременения осуществляется путем регистрации прекращения договора залога в уполномоченном государственном органе, в котором был зарегистрирован договор залога.
Та сторона, у которой находится предмет залога – клиент или сам банк, обязана принимать соответствующие меры по обеспечению сохранности имущества в залоге, в частности обеспечивать защиту имущества от требований и посягательств третьих лиц. Основные моменты по содержанию имущества в залоге и обеспечению его сохранности должны оговариваться сторонами кредитной сделки в договоре займа. Общий мониторинг за наличием, состоянием и стоимостью предмета залога, вне зависимости от того, у кого находится залог, в течение периода кредитования, по всем видам залогового имущества осуществляется подразделением залогового обеспечения банка.
Мониторинг залогового имущества предполагает проверку фактического наличия и состояния залогового имущества с анализом рыночных цен на предмет залога, проводится как с выездом специалиста подразделения залогового обеспечения банка на месторасположение залогового имущества, так и без него [6].
Мониторинг залогового имущества проводится без выезда специалиста подразделения залогового обеспечения банка на месторасположение предмета залога только в случаях, когда выезд нецелесообразен или невозможен:
– при оценке денег, нематериальных активов, прав требования, а также имущества, поступающего в собственность залогодателя в будущем;
– при оценке железнодорожного подвижного состава, когда основная его часть находится в пути следования;
– при оценке автотранспортных средств, когда основная их часть находится в пути следования (рекомендуется произвести осмотр автомашин в объеме не менее 50 % от общей залоговой стоимости, включая автомашины, не осмотренные при первоначальной оценке);
– при оценке долей в юридическом лице и акций, когда размер доли или пакета акций залогодателя не позволяет ему обеспечить доступ для осмотра имущества;
– при оценке имущества, за исключением объектов недвижимости и объектов незавершенного строительства, которое расположено на большом удалении от филиалов и представительств банка;
– при оценке прав на недропользование, когда есть достоверная информация о наличии и состоянии инфраструктуры месторождения полезных ископаемых [8].
При проведении мониторинга без выезда на объект должен производиться анализ рыночных цен на предмет залога и документарная проверка, для проведения которой подразделение залогового обеспечения банка запрашивает у клиента необходимые для проверки документы. По результатам мониторинга залогового обеспечения составляется акт контрольной проверки залогового имущества. Обязательным приложением к акту контрольной проверки строений, сооружений и объектов незавершенного строительства являются фотографии (распечатанные или записанные на компакт-диск) или видеосъемка, записанная на компакт-диск.
Помимо мониторинга залогового имущества с анализом рыночных цен, могут проводиться контрольные проверки фактического наличия и состояния залогового имущества без анализа рыночных цен на предмет залога. По результатам контрольной проверки фактического наличия и состояния залогового обеспечения подразделением залогового обеспечения банка составляется акт контрольной проверки фактического состояния и наличия залогового имущества. Обязательным приложением к акту являются фотографии (распечатанные или записанные на компакт-диск) или видеосъемка, записанная на компакт-диск.
В залоговой политике банка должно быть указано, что стоимость предмета залога определяется на основании одного либо нескольких методов и подходов оценки, их комбинаций, исходя из того, есть ли в наличии информация, необходимая для оценки. Исходя из требований залоговой политики, могут применяться следующие подходы к оценке:
- во-первых, затратный подход;
- во-вторых, доходный подход;
- в-третьих, сравнительный рыночный подход [9].
Затратный подход предполагает использование одного метода либо же совокупности методов к установлению стоимости залогового имущества, которые базируются на определении тех расходов, которые требуются для воспроизводства данного имущества либо его замещения с учетом амортизации. Данный подход, как правило, применяется при оценке объектов недвижимости. Его концепция основана на том предположении, что издержки на строительство объекта (включая затраты на внешний, функциональный и физически износ) являются оптимальным ориентиром для оценки стоимости имущества, в совокупности с рыночной стоимостью того земельного участка, на котором объект находится. Определение стоимости на базе затратного подхода реализуется по тем объектам, в отношении которых недостаточно рыночных данных о реализации, либо же когда такие данные недостоверны, и они не позволяют подготовить обоснованное заключение по стоимости объекта.
Рыночный (сравнительный) подход предполагает использование одного либо нескольких методов расчета оценки стоимости имущества, которые базируются на изучении сделок продаж аналогичных объектов, сопоставимых с оцениваемым имуществом, с учетом соответствующих корректив, отражающих специфику объекта. Данная оценка осуществляется по тем объектам, в отношении которых оценщик располагает достаточным объемом достоверных рыночных данных о спросе и предложении на аналогичные объекты или о фактических сделках по купле-продаже.
Доходный подход предполагает использование одного или нескольких методов оценки стоимости имущества на основе ожидаемых будущих доходов от использования объекта. Такая оценка осуществляется по объектам, которые способны приносить доход [10].
Выводы
Основной целью залоговой политики банка является работа с залоговым обеспечением, с целью снижения кредитных рисков, путем отбора и приема в залог высоколиквидного имущества. Залоговая политика банка является многогранным документом, определяющим всю работу с залоговым имуществом в банке: оценка предметов залога; оформление и регистрация залогового имущества в уполномоченных органах той страны, в которой работает банк; мониторинг предметов залога. Устанавливаемые залоговой политикой банка параметры, нормативы и коэффициенты должны пересматриваться с учетом изменений в структуре залогового и кредитного портфелей, финансовых результатов деятельности банка, изменений в законодательно-правовой базе, а также экономической ситуации в стране и конъюнктуры финансовых рынков [11].